Bauherren brauchen Planungssicherheit.
Und das nicht nur, was den vom ersten Spatenstich bis zum
Einzug vergehenden Zeitraum angeht. Noch wichtiger ist eine
möglichst zuverlässige Kalkulation der mit dem Bau
der eigenen vier Wände verbundenen Kosten. Denn schließlich
entscheidet diese Summe darüber, ob das Bauvorhaben mit
der vorhandenen Finanzausstattung überhaupt gestemmt
werden kann. Und sie bestimmt die Höhe des Anteils, der
nach Abzug des Eigenkapitals als Baukredit bei einem Finanzierer
beschafft werden muss.
Kein Wunder also, dass Bauträger ihre potenziellen
Kunden gerne mit Werbeslogans wie "Schlüsselfertig
zum Festpreis" locken und gleich die aus der Finanzierung
des Objekts resultierende Monatsbelastung mit ausrechnen.
Doch Vorsicht! Viele Bauherren, die sich blind auf solche
Versprechungen und Zahlen verlassen, erleben später
eine böse Überraschung. Dann nämlich, wenn
während der Bauphase zusätzliche Ausgaben anfallen,
die nicht einkalkuliert sind. Die Folge: Oft muss teuer
nachfinanziert werden. Fallen bei ohnehin knappem Haushaltsbudget
hohe Zusatzkosten an, kann sogar das gesamte Bauvorhaben
scheitern. Im schlimmsten Fall droht die Zwangsversteigerung
schon, bevor der Einzug erfolgt ist.
Immer wieder sind die auftretenden Probleme auf die gleichen
Ursachen zurückzuführen. Ein Hauptgrund: Der angegebene
Festpreis deckt nicht wirklich alle Kosten, die bis zur
Fertigstellung des Hauses anfallen. Bezahlt sind mit dem
Festpreis nämlich nur die Ausgaben, die in der Baubeschreibung,
dem Kernstück des Bauträgervertrags, aufgeführt
sind. Fehlen dort etwa Positionen wie die Erschließung
des Grundstücks mit Strom, Gas und Wasser oder die
Erstellung einer gepflasterten Garageneinfahrt, muss der
Bauherr dafür zusätzlich zahlen - selbst, wenn
das Haus ohne diese Baumaßnahmen überhaupt nicht
bewohnbar wäre. Gesetzliche Regeln darüber, was
in einem Festpreis mindestens enthalten sein muss, existieren
nicht. Allein die Inhalte der Baubeschreibung bestimmen
den Leistungsumfang. Das gilt auch für die Qualität
der Ausstattung der Immobilie. Wird der Standard nicht genau
festgelegt, räumt das dem Bauträger große
Spielräume ein. Oft eine willkommene Gelegenheit, die
eigene Gewinnspanne zu maximieren. Schließlich gibt
es je nach gewählter Qualität große Preisunterschiede.
Liegen doch schon allein bei Badezimmerarmaturen die Spannen
zwischen Billigausstattung und guter Qualität je Stück
schnell bei mehreren Hundert Euro.
Bauherren, die solche unliebsamen Überraschungen von
vornherein ausschließen wollen, sollten sich folgende
drei Fragen stellen:
1. Enthält die Bau- und Leistungsbeschreibung
alle notwendigen und gewünschten Leistungen?
Die Antwort auf diese Frage werden die meisten Bauherren
kaum alleine finden. Denn die Prüfung der umfangreichen
Baubeschreibung erfordert Fachwissen. Auch wenn das zusätzlich
kostet, sollten Spezialisten mit der Aufgabe betraut werden.
Das kann zum Beispiel ein Architekt oder Bauingenieur sein,
aber auch ein auf baurechtliche Fragen spezialisierter Rechtsanwalt.
Auch einige Verbraucherzentralen bieten entsprechende Vertragsprüfungen
an. Die Investition lohnt sich, denn fast immer finden sich
Lücken in der Leistungsaufstellung. Die verursachen
später Zusatzkosten auf Rechnung des Bauherren, wenn
sie nicht in den für den Festpreis vereinbarten Leistungskatalog
aufgenommen werden. Beliebte Schummelpositionen sind dabei
neben allen Arten der Erschließung von Haus und Grundstück
auch Ausbauarbeiten im Keller und Leistungen, die die Erstellung
der Außenanlagen betreffen. Gibt der Bauherr dagegen
während der Bauphase noch zusätzliche, ursprünglich
nicht vereinbarte Arbeiten in Auftrag, kann er sich über
die Extrakosten natürlich nicht beklagen.
2. Entspricht die ausgewiesene Ausstattungsqualität
den persönlichen Wünschen?
Akribisch sollten Bauherren auch die in der Baubeschreibung
festgelegten Ausstattungsstandards prüfen. Oft werden
hier als Qualitätsmerkmal die im Festpreisangebot einkalkulierten
Materialwerte genannt, etwa der Preis pro Quadratmeter.
Wer allerdings einen exklusiven Geschmack hat, dürfte
kaum mit dem standardmäßig vorgegebenen Kostenrahmen
auskommen. Denn meist kalkulieren die Bauträger mit
eher einfacheren bis mittleren Qualitäten. Kosten die
Fliesen dann statt 20 Euro pro Quadratmeter 50 Euro, muss
der Bauherr nachzahlen. Um einen realistischen und auch
mit anderen Angeboten vergleichbaren Festpreis zu erhalten,
sollten deshalb die persönlichen Qualitätsansprüche
von vornherein bei der Angebotskalkulation berücksichtigt
werden.
3. Wie lange gilt der Festpreis?
Enthält der Bauträgervertrag Klauseln, die die Gültigkeit
des Festpreises zeitlich beschränken, ist äußerste
Vorsicht geboten. Eigentlicher Sinn und Zweck solcher Regelungen
ist zwar, den Bauträger davor zu schützen, dass
ihm durch vom Bauherren zu vertretende Verzögerungen
die Kosten weglaufen. Ist die Klausel aber nicht eindeutig
formuliert, kann sie für den Kunden zur teuren Falle
werden. Etwa wenn die Preisbindungsfrist durch einen längeren
wetterbedingten Baustopp überschritten wird und der Bauträger
finanzielle Nachschüsse fordert. Um das zu vermeiden,
sollte im Detail genau geregelt sein, in welchen Fällen
eine nachträgliche Preisanpassung erfolgen kann und wie
diese zu kalkulieren ist. Oder noch besser: Der Festpreis
wird ohne zeitliche Beschränkung im Vertrag festgeschrieben.
Tipp: Bauherren sollten sich niemals auf irgendwelche mündliche
Zusagen wie "Das machen wir einfach so nebenbei mit"
verlassen. Nur Leistungen, die schriftlich vereinbart werden,
sind später im Notfall auch einklagbar. |
|
