Immobilie als Nachlass - was auf Miterben zukommt
In den Jahren 2009 und 2010 werden fast drei Millionen Immobilien vererbt. Das haben Wohnforscher errechnet. Jeder zweite Erbe ist zwischen 50 und 60 Jahre alt und entstammt der geschwisterreichen "Generation Erbengemeinschaft".

Für sie gilt: Was mit dem Erbe geschieht, muss auch gemeinschaftlich entscheiden werden. Worauf es dabei ankommt:

Verwalten mit Verwandten
Solange das Immobilien-Erbe noch nicht aufgeteilt ist, sind alle Miterben zu dessen gemeinsamer Verwaltung berechtigt und verpflichtet. Alle Entscheidungen, die zum Erhalt oder zur Sicherung des Nachlasses nötig sind, müssen gemeinsam getroffen werden. Beispiel: Sollen die alten Fenster repariert werden? In Erbengemeinschaften beschließt darüber die Mehrheit, wobei dafür nicht die Anzahl der abstimmenden Erben, sondern die jeweiligen Erbanteile ausschlaggebend sind. Der Beschluss ist für die Überstimmten nur bindend, wenn die Maßnahme für die "ordentliche Verwaltung", d. h. den Erhalt der Immobilie im guten Zustand, erforderlich ist.

Tipp: Wenn sich die Miterben einig sind, die Immobilie gemeinsam zu behalten, sollten sie die Immobilie in eine Bruchteilsgemeinschaft oder in eine Gesellschaft (z. B. GbR) einbringen - so ist die Gesellschaft Eigentümer des Hauses, nicht aber die einzelnen Gesellschafter. Die Immobilien-GbR ist deshalb vorteilhaft, weil sie grundsätzlich keinen besonderen Formvorschriften unterliegt. So bedarf der Gesellschaftsvertrag auch keiner notariellen Beurkundung wie zum Beispiel der Vertrag zur Gründung einer GmbH.

Zurück ins Elternhaus - und die Miterben?
Zwei Geschwister - ein Haus. Der Bruder will die Immobilie beziehen, die Schwester möchte verkaufen. Was nun? Jeder Miterbe hat das Recht, sich von der Erbengemeinschaft zu lösen und seinen Anteil am Immobilienerbe von den Miterben auszahlen zu lassen oder an Außenstehende zu verkaufen. In diesem Fall sollte der Bruder sein Miterbenvorkaufsrecht geltend machen. Die Frist zur Ausübung eines Vorkaufsrechts an einer Immobilie beträgt zwei Monate ab Mitteilung des geschlossenen Kaufvertrages, in den der Bruder eintreten könnte. So kann er verhindern, dass seine Schwester ihren Anteil an Fremde verkauft. Ist er nicht in der Lage sie auszuzahlen, kann es zur Zwangsversteigerung des Anteils kommen. "Für die Auszahlung von Miterben können Bauspardarlehen genutzt werden", so Rüdiger Grimmert von der BHW Bausparkasse, "da es sich um einen wohnwirtschaftlichen Zweck handelt."

Erst das Gutachten - dann der Verkauf
Schön, wenn sich die Erben über den Verkauf des Hauses einig sind. Aber was ist er denn überhaupt wert, der 50er-Jahre-Rotklinkerbau von den Eltern? Erbengemeinschaften sollten den Wert durch ein sogenanntes Verkehrsgutachten von einem anerkannten Sachverständigen ermitteln lassen. Bei Einfamilienhäusern wird der Sachwert bestimmt. Dieser errechnet sich aus dem Wert von Boden, Gebäude und Außenanlagen. Handelt es sich beim Erbe um ein Mehrfamilienhaus, ermittelt der Gutachter den Ertragswert und orientiert sich dabei an den Mieteinnahmen des Objektes. In jedem Fall sollten die Erben für das Haus auch einen Energiepass anfertigen lassen. Er kann von den Kaufinteressenten verlangt werden und gibt Auskunft über den zu erwartenden Heizenergiebedarf des Hauses. Der Sachverständige erstellt im Bedarfsfall auch einen Maßnahmen- und Kostenplan für notwendige Modernisierungsmaßnahmen am alten Haus.

Zusatzinformationen: Die neue Erbschaftsteuer ist da. Doch wann erbt das Finanzamt mit? Die BHW Bausparkasse beantwortet die wichtigsten Fragen.

Wer wird begünstigt?
Die sogenannte "Kernfamilie", d.h. nahe Familienangehörige wie Witwen, Witwer, Kinder und Enkel müssen keine Erbschaftsteuer zahlen. Bedingung: Sie müssen die geerbte Immobilie mindestens zehn Jahre selbst nutzen. Zur Kernfamilie gehören nicht die Geschwister des Verstorbenen. Für Kinder gilt zusätzlich noch die Einschränkung, dass eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern nicht überschritten werden darf. Der darüber liegende Teil muss versteuert werden.

Was passiert beim Umzug?
Wenn die Erben binnen dieser zehn Jahre die Immobilie verpachten, verkaufen oder vermieten, müssen sie rückwirkend die Steuern zahlen. Bei plötzlichem Pflegefall, wenn der Umzug in ein Altenheim notwendig ist, tritt eine Sonderregelung in Kraft, d.h. die Steuern müssen nicht nachgezahlt werden.

Wer zählt zu den Verlierern?
Geschwister, Eltern, Schwiegereltern, Großeltern, Neffen, Nichten, Schwiegerkinder und geschiedene Ehegatten und Nicht-Verwandte. Für diesen Personenkreis gilt ein Freibetrag von lediglich 20.000 Euro.