Auch beim gekündigten Bauvertrag Abnahme durchführen!

ARGE Baurecht:

„Ein fertiges Werk muss abgenommen werden. Das ist allge­mein bekannt. Dass aber nach mittlerweile gefestigter Rechtsprechung auch ein unfertiger Bau abgenommen werden muss, wenn der Bauvertrag gekündigt wurde, das ist vielen Hand­werkern und Bauunternehmern nicht geläufig“, konstatiert Johannes Jochem, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Wiesbaden und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Wird ein Vertrag gekündigt, kommt es nach Erfahrung des Baujuristen oft zum Streit zwischen den Parteien. Ursache dafür ist häufig die Frage, ob am unfertigen Baukörper Mängel beste­hen, für die dann ein Nacherfüllungsrecht des Unternehmers existiert beziehungsweise ein Recht auf zweite Andienung. Baufachleute suchen seit langem nach einer praktikablen Lö­sung, wie unterschieden werden kann zwischen einem Mangel am unfertigen Baukörper ei­nerseits und Restleistungen andererseits, die aufgrund der Kündigung noch nicht erbracht wurden und nun auch nicht mehr zu erbringen sind.

Baufachanwalt Jochem schlägt als grobe Faustregel vor: „Das zum Zeitpunkt der Kündigung bestehende, unfertige Werk ist mangelfrei, wenn es ohne zusätzliche ungeplante Maßnahmen für die Vollendung des ursprünglich geschuldeten Werkes geeignet ist.“ Er präzisiert weiterhin: „Lässt der unfertige Baukörper also ein „Weitermachen“ zu, so kann die Abnahme gefordert werden. Ist dagegen ein teilweiser Rückbau erforderlich, so besteht grundsätzlich auch bei Kündigung die Mangelbeseitigungspflicht des Bauunternehmers und sein Recht auf Nacherfül­lung.“

„Die Abnahme des unfertigen Bauwerks ist zur korrekten Werklohn-Abrechnung und zur Fäl­ligkeit des Werklohns notwendig“, erläutert der Baurechtsanwalt. „Mit der Kündigungserklä­rung wird ein Schnitt gezogen: Die bis dahin erbrachte Teilleistung wird in jedem Fall anteilsmäßig am Gesamtwerklohn abgerechnet. Der Wert der Arbeit lässt sich nur mit einer Bege­hung und einem Aufmaß verlässlich ermitteln. Je nachdem, auf welcher rechtlichen Grundlage der Vertrag gekündigt wurde, muss der Auftraggeber eventuell aber auch einen Teil der nicht erbrachten Leistung bezahlen, zum Beispiel bei der sogenannten freien Kündigung.“