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Bauhandwerkersicherung bei Bauverträgen auch bei Einfamilienhäusern und Verbrauchern möglich

22.09.2020

von HSJ Hauptstadtjuristen RA Jürgen Brückner + Nikolas Gözen

Im Bauvertragsrecht wurde mit Geltung zum 1. Januar 2018 eine relevante aber vielen Baubeteiligten nach wie vor unbekannte gesetzliche Änderung zur Bauhandwerkersicherung vorgenommen. Die Bauhandwerkersicherung, nun geregelt in § 650f BGB, dient genau wie die Nachbarvorschrift § 650e BGB dem Schutz des vorleistungspflichtigen Bauunternehmers, damit dieser im Zweifel am Ende nicht auf seinen Kosten sitzen bleibt.

Bei einer Sicherung nach § 650e BGB erfolgt dieser Schutz durch eine Sicherungshypothek über das Baugrundstück des Bestellers. Diese Sicherheit steht dem Bauunternehmer zu. Dabei wird vom Gesetzgeber jedoch eine Identität von Besteller und Grundstückseigentümer verlangt. Da diese beiden mitunter nicht dieselbe Person sind, bietet § 650e BGB einen nur unzureichenden Schutz für den Bauunternehmer.

Die Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB bietet dagegen eine einfache und flexible Sicherung für den Bauunternehmer durch die zum Bauen bestimmten Finanzmittel des Bestellers; und zwar auch dann, wenn dieser nicht der Grundstückseigentümer ist. Dieses Mittel dürfte in den meisten Fällen für den Bauunternehmer das bevorzugte sein.

Die neue Regelung in § 650f BGB entspricht weitestgehend dem vormaligen § 648a BGB. Allerdings gibt es eine vor allem für Errichter von Eigenheimen relevante Neuerung. Nun ist nämlich die Forderung nach einer Sicherheit auch gegenüber Errichtern von Einfamilienhäusern möglich. Während vormals alle natürlichen Personen, die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses durchführen ließen, von der Verpflichtung zur Leistung einer Sicherheit befreit waren, betrifft dies nun nur noch Bauarbeiten im Rahmen eines Verbraucherbauvertrages.

Der Verbraucherbauvertrag ist in § 650i BGB geregelt. Verbraucher sind in diesem Kontext alle natürlichen Personen, die Bauverträge zu Zwecken abschließen, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Ein Verbraucherbauvertrag liegt nur dann vor, wenn ein Verbraucher einen Bauunternehmer mit dem vollständigen Bau eines neuen Gebäudes oder dem vollständigen erheblichen Umbau eines bestehenden Gebäudes beauftragt.

Nicht von der Verpflichtung zur Sicherheitsleistung befreit, sind dagegen Bauverträge von Verbrauchern, die keine Verbraucherbauverträge darstellen; insbesondere Bauverträge über Instandhaltungsmaßnahmen, aber auch Einzelvergaben zur Errichtung eines Neubaus. Außerdem nicht befreit, sind wie bisher Bauvorhaben, die durch einen zur Verfügung über die Finanzmittel des Bauvorhabens ermächtigten Baubetreuer betreut werden.

Dafür wurde der sachliche Anwendungsbereich der Befreiung auf den Bau von Eigentumswohnungen und sogar Mehrfamilienhäusern ausgeweitet. Vorausgesetzt natürlich, es handelt sich um Verbraucherbauverträge.

Zu beachten ist allerdings unbedingt, dass auch bei den oben genannten eigentlich von der Sicherheitsleistung befreiten Verbraucherbauverträgen durch Vertragsvereinbarungen zwischen den Vertragsparteien oder durch AGB bestimmt werden kann, dass eine Bauhandwerkersicherung entgegen den gesetzlichen Vorschriften erfolgen soll.

Ein Ausschluss der Sicherungsmöglichkeit zu Lasten des Unternehmers ist hingegen nicht möglich (§ 650f Abs. 7 BGB). Die Neuerungen betreffen alle nach dem 31.12.2017 abgeschlossenen Bauverträge. Für Altverträge gilt der § 648a BGB in der zeitlich maßgeblichen Fassung fort.

Hinweis für Bauherren: bei einem Sicherheitsverlangen sind die Berechtigung und die Höhe zu prüfen. Wir raten an, sich frühzeitig um eine Bürgschaft einer Bank zu bemühen, da eine Reihe von Banken die Änderung in Bezug auf Verbraucher und Einfamilienhäuser noch nicht verinnerlicht haben. Hinweis für Bauunternehmen: entgegen der früheren Rechtslage kann nun auch bei Einzelvergabe Sicherheit für Leistungen bei der Errichtung eines Einfamilienhauses von Verbrauchern verlangt werden. Diese Möglichkeit ist regelmäßig schneller, einfacher und kostengünstiger als der Weg der Eintragung einer Handwerkersicherungshypothek nach § 650e BGB.

  Quelle: HSJ Hauptstadtjuristen RA Jürgen Brückner + Nikolas Gözen / www.anwalt.de


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