Bauvertragsrecht (Teil 6)
Das neue Bauvertragsrecht ist am 1. Januar 2018 in Kraft getreten und gilt für alle Verträge, die seit diesem Tag geschlossen werden. Das Bauvertragsrecht ist Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das BGB behandelte einen Bauvertrag bislang als normalen Werkvertrag. Weil privates Bauen aber erheblich komplexer ist, als beispielsweise eine Schuhreparatur, hat der Gesetzgeber das Werkvertragsrecht neu strukturiert und in den Paragrafen 650a bis 650v "Bauvertrag", "Verbraucherbauvertrag", "Bauträgervertrag" und "Architektenvertrag" erstmals geregelt. Der Verband Privater Bauherren (VPB) informiert in dieser Serie über die Reform und ihre Vor- und Nachteile für private Bauherren.
Das neue Bauvertragsrecht bringt Veränderungen für private Bauherren. Unter anderem gibt es nun, neben dem Verbraucherbauvertrag, den sogenannten Bauträgervertrag. Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag zum Bau oder den Umbau eines Hauses, der gleichzeitig die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen - oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Das typische am Bauträgervertrag ist stets der Verkauf von Haus und Grundstück aus einer Hand. (In den bisherigen fünf Folgen dieser VPB-Serie ging es um den Verbraucherbauvertrag, der das schlüsselfertige Bauen mit Generalüber- oder -unternehmer auf eigenem Grundstück regelt.)
Ist die Neuregelung gut für private Bauherren?
Teils, teils. Sind die Vertragspartner des Bauträgers Verbraucher, sprich private Bauherren, dann hat der Bauträger verschiedene Pflichten, die auch im Verbraucherbauvertrag gelten: Er muss eine Baubeschreibung liefern, konkrete Angaben zur Bauzeit machen und die Planungsunterlagen erstellen und den Bauherren übergeben. Gerade letzteres ist aus Sicht des VPB eine enorme Verbesserung. Allerdings schränkt der Gesetzgeber den Verbraucherschutz gleich wieder ein: Beim Bauträgervertrag gibt es keine freie oder außerordentliche Kündigung, kein einseitiges Anordnungsrecht und kein Widerrufsrecht. Außerdem wird die Baubeschreibung nicht automatisch Vertragsgrundlage, und die Abschlagszahlungen sind nicht bei 90 Prozent gedeckelt. „Grundsätzlich birgt das Bauen mit dem Bauträger erhebliche Risiken“, gibt VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag zu bedenken. „Im Falle einer Insolvenz riskieren die Bauherren den Verlust ihres gesamten finanziellen Einsatzes.“ Hier wurde nichts verbessert.
Wo steht das im Gesetz?
Geregelt wird das neue Bauträgerrecht im BGB in einem eigenen Untertitel, also formal gleichrangig mit dem Werkvertrag und dem Architektenvertrag. Dort aber sind bislang nur zwei Paragrafen, 650t und 650u enthalten, die eine Definition des Bauträgervertrages bringen und ansonsten die Anwendbarkeit anderer Vorschriften, vor allem aus dem Bauvertragsbereich, anordnen oder ausschließen.
So war das bisher ...
Der neue Bauträgervertrag bringt privaten Bauherren, die mit dem Bauträger bauen, also im Wesentlichen die gleichen Vorteile wie den Bauherren, die auf eigenem Grund und Boden bauen: Recht auf Unterlagenherausgabe, klare Terminen, Baubeschreibung. Verschlechtert hat sich die Lage der Bauherren, die mit dem Bauträger bauen, aber durch den Ausschluss des bisher geltenden außerordentlichen Kündigungsrechts, das seit 2018 im Gesetz für alle Bauverträge geregelt ist. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass Bauherren über den Bauträgervertrag nur ein attraktives Grundstück erwerben, indem sie den Vertrag kurz nach Baubeginn kündigen, dann das Areal übernehmen und das Haus in Eigenregie bauen. Das war bislang möglich, wenn auch mit hohen Anforderungen verbunden. Nun bleiben Bauherren und Bauträger auf Gedeih und Verderb aneinander gekettet. Mit diesem wie auch anderen Aspekten des Bauträgervertrags ist der VPB nicht zufrieden und beteiligt sich deshalb an einer Arbeitsgruppe des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz, die den weiteren Gesetzgebungsbedarf zum Bauträgervertrag ermittelt.
Darauf müssen Bauherren in Zukunft achten
Nicht alle neuen Rechte im Bauträgervertrag gelten uneingeschränkt. So müssen zwar Bauträger in Zukunft eine Baubeschreibung vor Vertragsschluss übergeben, diese wird aber nicht automatisch Bestandteil des Vertrags. „Wegen der Grundstückskaufkomponente müssen Bauträgerverträge komplett notariell beurkundet werden“, erläutert Holger Freitag. „Während Bauherren beim Verbraucherbauvertrag nur klären müssen, was an der vorgelegten Baubeschreibung noch geändert werden soll, müssen sie beim Notartermin aufpassen, damit auch wirklich alles aus der Baubeschreibung beurkundet wird, was sie in der Überlegungsphase gut und richtig fanden. Beim Bauträgervertrag gilt, was der Notar beurkundet hat.“
Wer mit dem Bauträger baut, der hat in Zukunft auch einen Unterlagenherausgabeanspruch. Das ist ein großer Fortschritt. „Allerdings gilt der wie beim Verbraucherbauvertrag lediglich für jene Unterlagen, die die Bauherren benötigen, um gegenüber den Behörden und Förderbanken nachzuweisen, dass die Bauleistung so ausgeführt werden wird, wie es den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht oder den Förderrichtlinien. Alle weiteren Unterlagen müssen vorab vertraglich vereinbart werden“, erläutert der VPB-Vertrauensanwalt.
Auch die Bauzeit muss beim Bauträgervertrag ab sofort angegeben werden. Das war erfahrungsgemäß auch bisher schon so. In den meisten Bauträgerverträgen hatten die Notare ein taggenaues Fertigstellungsdatum eingesetzt. Nun ist es verbrieftes Recht.
Wie oben bereits erwähnt, ist beim Bauträgervertrag keine freie und außerordentliche Kündigung mehr möglich. „Umso wichtiger ist, dass sich Bauherren rechtzeitig über Inhalt und Konsequenzen des Bauvertrags aufklären lassen“, rät Holger Freitag und empfiehlt dazu unbedingt neutrale Berater. Der VPB geht davon aus, dass extreme Probleme, die bislang durch eine Kündigung gelöst werden konnten, nun vor Gericht landen, mit allen damit verbundenen Verzögerungen und Unwägbarkeiten.
Nicht vorgesehen ist im Bauträgervertrag das einseitige Anordnungsrecht für private Bauherren. „Damit soll verhindert werden, dass sich, zum Beispiel beim Bau einer Eigentumswohnungsanlage, die einzelnen Erwerber mit unterschiedlichen Anordnungen widersprechen und damit den Bau verzögern“, erläutert Rechtsanwalt Freitag.
Beim Bauträgervertrag gibt es auch kein Widerrufsrecht. Dafür bekommen die Bauherren 14 Tage vor dem Beurkundungstermin vom Notar die Vertragsurkunden zugeschickt. „Damit haben sie zwei Wochen Zeit, um die Vertragsunterlagen von unabhängigen Sachverständigen prüfen zu lassen“, erläutert Holger Freitag und rät, diese Zeit auch unbedingt dafür zu nutzen. „Ergeben sich dabei Änderungswünsche, müssen die vor der Beurkundung in den Vertrag aufgenommen werden.“ Werden größere Änderungen später noch einvernehmlich vereinbart, müssen sie in jedem Fall notariell beurkundet werden.
Abschlagszahlungen sind beim Bauträgervertrag nicht auf 90 Prozent gedeckelt. Es gilt weiterhin die Abschlagszahlungsverordnung, die inhaltlich an den § 3 Abs. 1 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) anknüpft.
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