Worauf Mieter und Käufer achten müssen
Bochum im Mai 2022. In den Mauern denkmalgeschützter Gebäude steckt viel
Geschichte, was sie zu äußerst beliebten Immobilien macht. Im Gewerbe
gehören sie aber eher zu den Raritäten. Dabei bietet ihr außergewöhnlicher
Charme und ihre Ausstrahlungskraft ein unnachahmliches Flair eben nicht nur
für Wohnimmobilien, sondern auch für Shops, Dienstleister oder Restaurants.
„Historische Gebäude liefern eine ganz individuelle Aufenthaltsqualität und sind
deshalb echte Liebhaberstücke auf dem Immobilienmarkt. Doch aufgrund des
Denkmalschutzes müssen Mieter oder Inhaber einige ganz entscheidende
Aspekte beachten, wenn sie Sanierungs-, Renovierungs- oder
Umbaumaßnahmen planen“, erklärt Heinz-Jürgen Dohrmann, Geschäftsführer
der Figo GmbH.
(K)eine Frage des Alters
Es besteht keine eindeutige Regel, ab wann ein Gebäude unter den
Denkmalschutz fällt. Eine Rolle spielt das öffentliche Interesse am Erhalt eines
Bauwerks, das für die Geschichte der Stadt oder Siedlung in wissenschaftlicher,
künstlerischer, volkskundlicher oder städtebaulicher Weise von Bedeutung sein
muss. Allein das Alter des Gebäudes ist nicht ausschlaggebend. In der Praxis
entscheidet die zuständige Behörde von Fall zu Fall. Daher gibt es bereits vor
dem Kauf oder der Anmietung einer älteren Immobilie einiges zu beachten. Denn
selbst wenn ein Gebäude nicht als denkmalgeschützt ausgewiesen ist, sollten
sich Interessenten im Vorfeld darüber informieren, ob die Aufnahme in die
Denkmalliste geplant oder ein entsprechender Prozess bereits im Gange ist.
Schließlich gilt es zu bedenken, dass jede Veränderung am Objekt einer
Genehmigung bedarf. Diesbezüglich herrschen in jedem Bundesland andere
Reglementierungen. Außerdem obliegt dem Eigentümer die Pflicht, das Bauwerk
instand zu halten und sachgemäß zu behandeln. „Unser Hauptanspruch für
denkmalgeschützte Gebäude liegt meist darin, Historisches mit Neuem zu
verbinden, sodass sich das Objekt auch nach einer Sanierung mit dem Standort
identifizieren lässt“, so Dohrmann.
Genehmigungspflicht nicht nur bei Nutzungsänderung
Grundsätzlich sind bei einer Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, alle
Maßnahmen genehmigungspflichtig, die das Erscheinungsbild oder die Substanz
des Gebäudes verändern. So müssen nicht nur potenzielle Veränderungen in der
Nutzung der Räume beantragt und genehmigt werden, wenn etwa aus einem
Stall ein Restaurant oder aus einem Mühlenhaus ein Kosmetikstudio entstehen
soll, sondern zugleich auch dafür notwendige bauliche Veränderungen. „Zu den
genehmigungspflichtigen Maßnahmen zählen die Entkernung, neuer Putz oder
Anstrich, Ein- oder Umbau von Treppen und Aufzügen, jegliche Reparatur,
Veränderung und Erneuerung von Türen, Fenstern und Dacheindeckungen oder
statische Eingriffe wie bei einem Dachgeschossausbau oder einer
Fachwerkreparatur“, erklärt Dohrmann. Das bedeutet, dass auch Maßnahmen,
die sich positiv auf das Gebäude auswirken, wie etwa die Verbesserung der
Energieeffizienz, stets durch eine Anfrage bei der örtlichen
Denkmalschutzbehörde abgeklärt werden müssen. „Durch qualifizierte Planung
haben Altbauten ein großes Energiesparpotenzial, insbesondere bei alten
Fenstern und Türen. Bei einem Austausch müssen diese allerdings zum
Erscheinungsbild des Gebäudes passen“, führt Dohrmann aus und ergänzt:
„Damit beispielsweise bei einem Einbau neuer Heizungsanlagen und
notwendigem Brand-, Wärme-, Feuchte- und Schallschutz der Charakter der
Immobilie erhalten bleibt, empfiehlt sich immer die Zusammenarbeit mit
Fachexperten, um dem Gebäude auch von innen eine schöne Gestaltung
passend zur Nutzung zu schenken und zugleich alle rechtlichen Aspekte und
Eventualitäten abzuklären.“ So vermeiden Mieter und Inhaber einen Verstoß
gegen den Denkmalschutz. Denn bei Nichteinhaltung kommt es in der Regel zu
hohen Bußgeldern oder sogar zur Anordnung des Rückbaus, was ebenfalls zu
großen finanziellen Verlusten führt.
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