Stadtentwicklungsbehörde stellt bislang größte und umfangreichste Untersuchung dieser Art vor
Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen und die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) haben am 26. Okt. 2017 ein Gutachten zum Thema Baukosten in Hamburg vorgestellt. Das Gutachten erhebt auf Grundlage von rund einem Viertel der fertiggestellten Neubauprojekte im Geschosswohnungsneubau der Jahre 2014 bis 2016 in Hamburg die Herstellungskosten und Einsparpotentiale im Wohnungsbau.
Gutachten zu Baukosten in Hamburg vorgestellt
Dr. Dorothee Stapelfeldt, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen: „Wir wollen dauerhaft bezahlbares Wohnen in Hamburg ermöglichen. Ein Faktor dafür sind die Baukosten, die hiermit einer genauen Betrachtung unterzogen werden. Deswegen ist dieses Gutachten für unsere weitere Arbeit von großer Bedeutung, da es erstmals Baukosten in Hamburg detailliert und auf exzellenter Datengrundlage analysiert. Ein besonderer Dank gilt dabei unseren Partnern im Bündnis für das Wohnen, die uns mehr als 80 Prozent der ausgewerteten Daten zur Verfügung gestellt haben.
Eines ist dabei deutlich geworden: In Hamburg wird mit hoher Qualität und werthaltig gebaut und eine Handlungsempfehlung des Gutachtens lautet, ‚den derzeitigen Qualitätsstandard des Wohnungsneubaus beizubehalten und […] kostenoptimierend weiter zu entwickeln‘. Das ist gut für die Baukultur und das Hamburger Stadtbild und den Zielen der Nachhaltigkeit verpflichtet. Im Hinblick auf die Ursachen für hohe Baukosten ist festzuhalten, dass eine ganze Reihe von primären Kostenfaktoren bedeutend ist.Die Ergebnisse des Gutachtens bilden nunmehr eine gute Grundlage für die weitere Diskussion mit den anderen Fachbehörden, den Bezirksämtern und selbstverständlich mit unseren Bündnispartnern im Bündnis für das Wohnen. Gleichzeitig bestätigen die Ergebnisse uns in unserem bereits eingeschlagenen Weg hin zu mehr Kostenbewusstsein sowohl auf Seiten der öffentlichen Hand als auch auf Seiten der Unternehmen. So hat der Senat bereits verschiedene Schritte eingeleitet, um die Kosten des Wohnungsbaus in Hamburg zu reduzieren: Dazu zählen beispielsweise die Abkehr vom Höchstgebotsverfahren bei der Vergabe von Grundstücken, der Auftrag an die SAGA zur Entwicklung von Typenhäusern, die Beschleunigung der Planverfahren, die Vergabe von Grundstücken für Modellvorhaben im 8-Euro-Wohnungsbau oder auch die Abschaffung der Stellplatzverordnung.“
Dietmar Walberg, Geschäftsführer der ARGE e.V.: „Der wichtigste Schritt zu Kostensicherheit ist Transparenz herstellen, um Vergleichbarkeit zu schaffen. Dies ist unter höchst erfreulicher Mitwirkung der Hamburger Bau- und Wohnungswirtschaft sowie der Architekten und Ingenieure gelungen. Ohne Transparenz kann kein sachlicher Dialog über sinnvolle Rahmenbedingungen für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum stattfinden. Diese Grundlagen wurden nun gemeinsam erarbeitet und die Basis für eine weitere sachliche Diskussion gelegt.“
Die Untersuchung ist die bisher größte und umfangreichste Erhebung von Baukosten dieser Art. Sie umfasst für die Jahre 2014 bis 2016 fast jeden vierten Wohnungsneubau in Hamburg: Von 17.308 fertiggestellten neugebauten Wohnungen im Geschosswohnungsbau wurden 4.106 mittels eines 13-seitigen Fragebogens erfasst. Der Fragebogen wurde zunächst im Bündnis für Wohnen präsentiert und von der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen an Wohnungsunternehmen, Bauherren, Projektentwickler, Planer und bauausführende Unternehmen versandt. Die Erhebung, Erfassung und Feststellung der Herstellungskosten erfolgte in einem mehrstufigen Analyseverfahren.
Darüber hinaus konnte die ARGE auf ihr bundesweites Datenarchiv zurückgreifen, das u. a. umfassende Grund-, Energie- und Bauteildaten sowie detaillierte Kostendaten beinhaltet, die auch in Hamburg erfasst wurden. Insgesamt wurden so für Hamburg Daten zu mehr als 6.500 Wohnungen mit mehr als 450.000 m² Wohnfläche ausgewertet. Es lassen sich nicht nur relevante Aussagen über die Baukosten in Hamburg, sondern auch über das Verhältnis der Baukosten in Hamburg zu denen in anderen Großstädten machen.
Das Gutachten kommt zu folgenden Ergebnissen:
In Hamburg wird nicht teurer gebaut als in anderen Großstädten. In Hamburg liegen die Herstellungskosten ohne Grundstückskosten im Mittelwert (Median) bei rund 2.727 Euro/m² Wohnfläche und damit ca. 80 Euro/m² Wohnfläche (drei Prozent) über dem Durchschnitt anderer Großstädte, die bei rund 2.644 Euro/m² Wohnfläche liegen.
Unterschiede ergeben sich insbesondere durch Hamburgs Lage am Wasser, die hohe Anforderungen an den Wohnungsbau mit sich bringt. Die Lage Hamburgs am Wasser führt auf vielen Grundstücken zu höheren Anforderungen als in anderen Städten. Der spezielle Baugrund erfordert in der Bauphase und bei der Gründung besondere Maßnahmen, wie z. B. für Wasserhaltung, Pfahlgründung und eine Weiße Wanne (wasserundurchlässige Stahlbetonkonstruktion, z. B. bei Fundamenten), was zu höheren Kosten führt.
In Hamburg sind die Grundstückskosten um rund 13 Prozent höher als in anderen Großstädten in Deutschland. Die Kosten liegen hier im Median bei 663,78 Euro/m² Wohnfläche gegenüber 588,84 Euro/m² Wohnfläche in anderen Städten.
Es gibt keinen einzelnen überragenden Kostentreiber. Maßgeblich ist die Summe aller relevanten Kostenfaktoren. Das Gutachten hat 42 solcher Faktoren identifiziert. Die wichtigsten Kostenfaktoren nach Höhe und Häufigkeit sind in Hamburg: Tiefgaragen, Keller, höhere energetische Standards, Balkone/Loggien und die Fassadengestaltung. Einfache „Rezepte“ zur Reduzierung der Baukosten sind nicht ableitbar; es gibt aber Möglichkeiten, um Kosten zu mindern. Projektgröße, Dichte und Kompaktheit der Vorhaben sind kostenrelevant. Projekte mit bis zu zehn Wohnungen sind um sechs Prozent teurer als der Durchschnitt, große Projekte über 100 Wohnungen um fünf Prozent günstiger. Zudem kann kompaktes Bauen die Kosten um zwei Prozent senken und die Vergabe an einen Generalunternehmer den Bau um vier bis sieben Prozent teurer machen als die Einzelvergabe.
Hamburger Investoren bauen nachhaltig und in guter Qualität. Sie tun das zu einem großen Teil ohne öffentliche Verpflichtung. Der Bau von Tiefgaragen, Kellern, Balkonen oder Aufzugsanlagen basiert nur teilweise auf Vorschriften oder Vorgaben. Etwa zur Hälfte werden aufwändige Fassaden z. B. mit Klinkern gestaltet oder auch höhere energetische Standards freiwillig realisiert. Überwiegend aufgrund städtischer Auflagen werden Maßnahmen wie beispielsweise Regenwasserrückhaltung, Gründächer oder Anforderungen an die Barriere-freiheit von Gebäuden realisiert.
Auch in Hamburg gibt es Gebäude mit Bauwerkskosten von ca. 1.800 €/m² Wohnfläche. Bauwerkskosten (das sind die Kostengruppen 300/400 und der größte Teil der Herstellungskosten) von ca. 1.800 €/m² Wohnfläche sind grundsätzlich möglich und schon jetzt in fünf Prozent der untersuchten Hamburger Bauvorhaben umgesetzt worden. |
