Bei einem Bauprojekt treten Mängel in der Leistung von Bauunternehmen nicht nur während der Bauphase auf, sondern oft erst später, wenn die Bauherren bereits eingezogen sind und in dem Haus leben. Doch wer beseitigt diese, wenn sie erst nach einem gewissen Zeitraum festgestellt werden?
Die Verjährungs- und die Gewährleistungsfrist
Wird der Baumangel noch innerhalb der laufenden Verjährungsfrist entdeckt, ist der Auftragnehmer zur Beseitigung verpflichtet. Sollte es keine vertraglichen Sonderregelungen geben, ist die Verjährungsfrist für Baumängel dabei im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.
Die Gewährleistungsfristen für Neubauten privater Bauherren sind in den §§ 437, 634 BGB geregelt und anzuwenden. Die Gewährleistungsfrist aller Mängel im Bau beginnt nach dem Gesetz immer mit der Abnahme. Ab diesem Zeitpunkt beträgt sie dann regelmäßig fünf Jahre. Der Abnahme kommt damit eine zentrale Bedeutung zu. Zum einen hat sie Beweiswert für die Dokumentation noch zu erbringender Bauleistungen. Gleichzeitig ist sie auch der Beweis für den Beginn der Gewährleistungsfristen. Aus diesen Gründen sollte die Abnahme schriftlich erfolgen, um den Verjährungsbeginn genau bestimmen zu können.
Was tun bei Baumängeln?
Stellt der Bauherr Mängel an dem Bauwerk fest und teilt diese Mängel dem Bauunternehmen nachweisbar mit, ist das Bauunternehmen während der Gewährleistungsfrist dazu verpflichtet, diese zu beseitigen. Über die Art und Weise der Mängelbeseitigung entscheiden die verantwortlichen Bauunternehmen – so das Gesetz - nach eigener fachlicher Einschätzung. Es besteht keine Verpflichtung des Bauunternehmens auf etwaige Vorstellungen des Bauherren einzugehen oder diese überhaupt zu berücksichtigen. Ziel jeder Nachbesserung eines Mangels ist es zwar, die festgestellten Baumängel zu beseitigen, damit weitere Schäden nach den Beseitigungsmaßnahmen nicht erneut auftreten, verantwortlich ist und bleibt der Bauunternehmer.
Die Mängelrüge
Verpflichtend ist es Mängel unverzüglich in Form einer detaillierten Mängelrüge zu rügen und eine Mängelbeseitigung einzufordern. Eine Mängelrüge muss alle festgestellten Mängel auflisten und bei neu festgestellten Baumängeln erneut gestellt werden. Die Aufforderung zur Mängelbeseitigung sollte aus Beweisgründen per Einschreiben oder per Rückschein zugestellt werden und immer eine Fristsetzung zur Beseitigung enthalten, damit die Mängelbeseitigung auch kontrolliert werden kann.
Die Beseitigungsfrist
Gewöhnlich betragen Beseitigungsfristen mindestens zwei Wochen. Ist ein Fenster undicht bzw. fehlerhaft eingebaut worden oder das Dach undicht, kann die Frist zur Mängelbeseitigung kürzer ausfallen. Handelt es sich dagegen um einen aufwändigen Feuchtigkeitsschaden im Keller des Hauses, dessen Ursache erst untersucht werden muss, ist die Frist oft länger.
Eine Unterbrechung der Fristen
Die Gewährleistungsfristen werden nur dann unterbrochen, wenn die Aufforderung zur Mängelbeseitigung erstellt und dem Bauunternehmen zugeleitet wird. Zusätzlich muss für die Hemmung der Verjährungsfrist entweder eine Verhandlung über einen Gewährleistungsanspruch zwischen Auftragnehmer und Bauherren aktiv stattfinden oder ein gerichtliches Verfahren zur Einforderung von Gewährleistungsansprüchen eingeleitet werden.
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