von RA Michael Seitz
Wohnungseigentümergemeinschaften sind Verbraucher im Sinne des § 13 BGB.
Dies hat der BGH in drei Entscheidungen vom 25. März 2015 (Az.: VIII ZR 243/13; VIII ZR 316/13 und VIII ZR 109/14) festgestellt.
Die Fälle: In allen drei Fällen ging es um Gasversorger, die Wohnungseigentümergemeinschaften mit Gas belieferten. In den zugrunde liegenden Verträgen fand sich eine formularmäßige Preisanpassungsklausel, nach der sich der Arbeitspreis für die Lieferung von Gas zu bestimmten Zeitpunkten ausschließlich in Abhängigkeit von der Preisentwicklung für Heizöl ändern sollte. In allen drei entschiedenen Fällen hatten die Wohnungseigentümergemeinschaften geltend gemacht, sie seien Verbraucher. Die Preisanpassungsklauseln seien daher gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie einer Inhaltskontrolle nicht standhielten. Dies war vom BGH für Verbraucher bereits vorher mehrfach entschieden worden. Die Wohnungseigentümergemeinschaften behaupteten auf dieser Grundlage, die seien zur Zahlung der erhöhten Beträge nicht verpflichtet. In einem Fall machte die Wohnungseigentümergemeinschaft außerdem einen Rückforderungsanspruch geltend, da sie die verlangten Beträge bereits gezahlt hat.
Die Urteile: Der für das Kaufrecht zuständige 8. Zivilsenat des BGH gibt den Wohnungseigentümergemeinschaften in allen drei Fällen Recht. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft sei als Verbraucher im Sinne des § 13 BGB anzusehen. Die in einer WEG zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Person seien regelmäßig einem Verbraucher gleichzustellen, nämlich immer dann, wenn ihnen wenigstens ein Verbraucher angehört und wenn die WEG ein Rechtsgeschäft abschließt, das weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient. Eine natürliche Person verliere ihre Schutzwürdigkeit als Verbraucher nicht dadurch, dass sie durch den Erwerb von Wohnungseigentum Kraft zwingenden Gesetzesrechts Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird. Auch handele die WEG beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und nicht etwa zu gewerblichen Zwecken.
Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft beim Vertragsschluss meist von einer gewerblich handelnden Hausverwaltung vertreten wird. Für die Frage, ob der Vertragspartner ein Verbraucher sei, kommt es nämlich nicht auf die Person des Vertreters, sondern auf die Person des Vertretenen an. Der BGH hebt daher alle drei Urteile der Berufungsinstanz, die anders entschieden hatte, auf und verweist die Verfahren zurück, damit die personelle Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft weiter aufgeklärt werden kann.
Fazit: Nur auf den ersten Blick haben die hiesigen Entscheidungen des Kaufrechtssenats des BGH mit dem Baurecht nichts zu tun, denn sie dürfte sich auf das Werkvertragsrecht ohne weiteres übertragen lassen. Deshalb ist für Bauunternehmen höchste Vorsicht geboten, wenn sie für Wohnungseigentümergemeinschaften arbeiten. Regelmäßig bemerken sie diese Tatsache nämlich gar nicht oder erst zu spät, weil die WEG zumeist von einer Verwaltungsgesellschaft vertreten wird, die allein nach außen auftritt, den Auftrag vergibt und auch Ansprechpartner bei der Abwicklung ist. Dennoch ist zu beachten, dass die Verwaltung hier nur in Vertretung für die WEG handelt und dies regelmäßig im Vertrag auch deutlich macht. Damit gelten für Verträge gegenüber der WEG alle Regeln über Verbraucherbauverträge. So sollte der Bauunternehmer beispielsweise nicht die VOB/B von sich aus in den Vertrag einbringen (demgegenüber ist die Einbringung durch die Verwaltung unproblematisch, da dann die WEG Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist). Auch dürfte der WEG bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen ein Widerrufsrecht zustehen. |
